Die Politik plant einen drastischen Eingriff in den Wohnungsmarkt: Vermieter sollen künftig an steigenden Heizkosten beteiligt werden, vor allem dann, wenn sie sich für Gas- oder Ölheizungen entscheiden. Hintergrund sind stark steigende Energiepreise und der wachsende CO2-Druck, der fossiles Heizen immer teurer macht. Die Idee: Mieter sollen nicht länger allein die Folgen von Entscheidungen tragen, auf die sie keinen Einfluss haben.
Am Ende zahlt immer jemand – die Frage ist nur, ob es direkt über Heizkosten passiert oder indirekt über Miete und Angebot. Hier erfahren Sie, welche Folgen die neuen Regeln wirklich haben und warum sie für Mieter kurzfristig entlasten, langfristig aber neue Kostenrisiken schaffen können.
Warum der Reformdruck wächst
Der Anstieg der Heizkosten ist kein vorübergehender Effekt, sondern Teil eines grundlegenden Wandels im Energiemarkt. Der CO2-Preis kann 2026 auf bis zu 65 Euro pro Tonne steigen. Ab 2027 kommt zusätzlich der europäische Emissionshandel ETS 2 für Gebäude hinzu. Vereinfacht bedeutet das: Für den Ausstoß von Kohlendioxid wird ein Marktpreis festgelegt, der nach aktuellen Prognosen weiter steigen dürfte.
Wer heute noch eine fossile Heizung einbaut, legt damit eine Kostenlinie für die nächsten 15 bis 20 Jahre fest. Genau darin liegt der politische Kern der Reform. Mieter haben auf diese Entscheidung keinen Einfluss, tragen die Folgen bislang aber weitgehend selbst. Bereits seit 2023 gilt deshalb das CO2-Kostenaufteilungsgesetz mit einem Zehn-Stufenmodell. Je schlechter die Energiebilanz eines Gebäudes ausfällt, desto höher ist der Anteil der CO2-Kosten, den Vermieter übernehmen müssen – in der schlechtesten Stufe bis zu 95 Prozent. Das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) geht nun weiter und bezieht auch Netzentgelte sowie die Beimischung von Biogas in die hälftige Aufteilung ein.
Was an der Reform überzeugt
Ordnungspolitisch folgt die Reform einer klaren Logik: Wer entscheidet, soll auch Verantwortung tragen. Vermieter wählen die Heiztechnik und sollen deshalb künftig einen Teil der Kostenrisiken mittragen, die aus dieser Entscheidung entstehen. Dabei bleibt die Technologieoffenheit erhalten. Die frühere Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, soll entfallen. Ein Verbot fossiler Heizungen ist nach den bisherigen Eckpunkten nicht vorgesehen.
Damit setzt die Reform stärker auf wirtschaftliche Anreize als auf staatliche Vorgaben. Vermieter behalten ihre Wahlfreiheit, müssen die finanziellen Folgen steigender CO2-Kosten jedoch stärker einkalkulieren.
Wo die Reform an Grenzen stößt
Die Reform senkt Kosten allerdings nicht, sondern verteilt sie anders. Was Vermieter künftig zusätzlich zahlen, dürfte bei Neuvermietungen häufig in die Angebotsmiete einfließen. Mieter könnten die Entlastung deshalb später an anderer Stelle wieder spüren.
Besonders schwierig ist die Lage für private Kleinvermieter. Eine Heizungssanierung kostet nach aktuellen Schätzungen zwischen 30.000 und 50.000 Euro. Oft fehlen dafür die nötigen Rücklagen, während sich Förderbedingungen regelmäßig ändern. Haus-&-Grund-Präsident Warnecke bezeichnet die Regelung deshalb als „Mogelpackung“, die die Kosten verfehlter Energiepolitik auf Kleinvermieter verlagere. Der Deutsche Mieterbund begrüßt die geplante 50/50-Regelung dagegen, fordert jedoch zusätzlich einen Heizkostendeckel.
Beide Positionen zeigen das zentrale Problem: Ziehen sich Kleinvermieter aus dem Markt zurück, schrumpft das Angebot und die Mieten steigen weiter. Das wiederholte Stop-and-go bei der KfW-Förderung hat in diesem Punkt viel Vertrauen beschädigt.
Was Mieter jetzt prüfen sollten
Für Mieter kann das GModG kurzfristig eine spürbare Entlastung bei der Heizkostenabrechnung bringen. Vor allem der CO2-Anteil dürfte sinken. Wer einen eigenen Gasvertrag hat, sollte jedoch genau hinschauen: Der Anteil des Vermieters muss aktiv eingefordert werden und wird nicht automatisch erstattet.
Ebenso wichtig bleibt der Blick in die Abrechnung. CO2-Kosten und ihre Aufteilung müssen dort nachvollziehbar ausgewiesen sein. Fehlt diese Transparenz, sollten Betroffene nachfragen.
Was Vermieter beachten müssen
Für Vermieter wird eine neue fossile Heizung zunehmend zur Wette auf den künftigen CO2-Preis – und diese Wette läuft über viele Jahre. Deshalb reicht es nicht mehr, allein auf die Anschaffungskosten zu schauen.
Entscheidend ist vielmehr eine realistische Wirtschaftlichkeitsrechnung. Dazu gehören auch Alternativen wie Wärmepumpe, Hybridheizung oder Fernwärme. Eine Hybridheizung verbindet beispielsweise Gas mit erneuerbaren Energien, während Fernwärme zentral erzeugte Wärme über Leitungen ins Gebäude bringt. Die Wahl der Heiztechnik ist damit weniger eine ideologische als eine wirtschaftliche Frage.
Entlastung heute, Risiken morgen
Die Reform setzt sinnvolle Anreize und entlastet Mieter zunächst bei den Heizkosten. Gleichzeitig bleiben Risiken bestehen. Höhere Angebotsmieten, ein kleineres Wohnungsangebot und zusätzlicher Druck auf einkommensschwache Haushalte sind nicht ausgeschlossen.
Damit aus der Reform kein Rückzug privater Vermieter wird, braucht es vor allem verlässliche und langfristige Förderbedingungen für Sanierungen. Entscheidend ist weniger die Zahl neuer Programme als echte Planungssicherheit – für Mieter, Vermieter und den Wohnungsmarkt insgesamt.
Über Johannes Fritz:
Johannes Fritz ist Bauunternehmer und Projektentwickler mit mehr als fünfzehn Jahren Erfahrung in der Immobilienbranche. Als langjähriges aktives CDU-Mitglied engagiert er sich politisch und kandidierte 2026 als Ersatzkandidat bei der Landtagswahl in Baden-Württemberg. Sein Fokus liegt auf der nachhaltigen Sanierung von Altbauten mit sozialem und ökologischem Mehrwert. Mehr unter johannesfritz.net
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