Hohe Investitionen bedeuten nicht automatisch einen höheren Immobilienwert. Immobiliensachverständiger André Heid erklärt, welche Modernisierungen sich tatsächlich in der Bewertung bemerkbar machen und worauf Eigentümer vor größeren Maßnahmen achten sollten.
Ein Pool für 40.000 Euro, eine Designerküche für 90.000 Euro oder eine neue Photovoltaikanlage: Wer größere Summen in die eigene Immobilie investiert, erwartet häufig, damit auch den späteren Verkaufspreis zu steigern. Doch diese Rechnung geht oft nicht auf. Entscheidend ist nicht, was eine Maßnahme gekostet hat, sondern welchen zusätzlichen Preis potenzielle Käufer dafür akzeptieren. Persönliche Vorlieben, Folgekosten oder eine Investition, die nicht zum Preisniveau der Lage passt, können den erhofften Wertzuwachs zusätzlich begrenzen. „Ich werde selten gefragt, was eine Maßnahme bringt. Ich werde meistens gefragt, warum sie nichts gebracht hat. Da ist das Geld schon ausgegeben“, sagt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilien GmbH und Sachverständiger für Immobilienbewertung.
„Wertsteigerung beginnt deshalb nicht mit der Frage, wie viel jemand investiert, sondern damit, was ein typischer Käufer für diese Investition zusätzlich bezahlen würde“, erklärt André Heid. Die professionelle Immobilienbewertung unterscheidet deshalb zwischen persönlichem Wohnkomfort und Maßnahmen, die sich tatsächlich auf den Wert einer Immobilie auswirken. André Heid zeigt, welche Investitionen sich in der Bewertung bemerkbar machen und warum eine gedämmte Fassade wertvoller sein kann als eine teure Küche oder ein Pool.
Der teuerste Irrtum: Kosten sind kein Wert
Der Verkehrswert ist nach § 194 Baugesetzbuch der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ausdrücklich ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Eine Ausstattung, die vor allem den individuellen Vorstellungen des bisherigen Eigentümers entspricht, muss für den typischen Erwerberkreis deshalb keinen entsprechenden Mehrwert besitzen. Entscheidend ist nicht, was eine Maßnahme gekostet hat, sondern was ein typischer Käufer bereit ist, dafür zusätzlich zu zahlen. Bestimmte Investitionen können den Wert sogar belasten, wenn Käufer spätere Betriebs-, Wartungs- oder Rückbaukosten berücksichtigen.
Modernisierungen wirken sich im Wertgutachten dagegen vor allem über die Restnutzungsdauer aus. Die Immobilienwertermittlungsverordnung bewertet entsprechende Maßnahmen dafür mit einem Punktesystem von maximal 20 Punkten. Besonders stark werden die Erneuerung des Daches mit verbesserter Wärmedämmung und die Dämmung der Außenwände mit jeweils bis zu vier Punkten berücksichtigt. Für modernisierte Fenster und Außentüren, Leitungssysteme, Heizungsanlagen, Bäder und den Innenausbau sowie eine wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung sind jeweils bis zu zwei Punkte vorgesehen. Zusammen mit dem Gebäudealter und der Gesamtnutzungsdauer fließen diese Modernisierungen in die Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer ein. 18 bis 20 Punkte gelten dabei als umfassende Modernisierung.
Pool, Sauna, Designerküche oder Smart-Home-Steuerung werden in diesem Modell dagegen nicht berücksichtigt, da sie die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes nicht automatisch verlängern. Gleichzeitig verlieren auch Modernisierungen mit zunehmendem Alter an Gewicht. Ein vor vielen Jahren erneuertes Bad besitzt heute nicht mehr denselben Modernisierungsgrad wie unmittelbar nach der Sanierung.
Pool, Designerküche und Photovoltaik im Einzelcheck
Der Pool – meist wertneutral, teilweise sogar belastend:
Ein fest eingebauter Pool kostet schnell einen mittleren fünfstelligen Betrag und verursacht auch danach laufende Kosten für Wasseraufbereitung, Heizung, Abdeckung, Wartung und spätere Erneuerungen. Diese Kosten berücksichtigen potenzielle Käufer ebenso wie mögliche baurechtliche Fragen. Gleichzeitig kann ein Pool den Erwerberkreis verkleinern, wenn Interessenten darin eher zusätzliche Verantwortung oder Belastung als einen Mehrwert sehen.
Im Ertragswertverfahren fällt der Effekt noch deutlicher aus: Ein Pool erhöht die nachhaltig erzielbare Miete in der Regel kaum, verursacht jedoch zusätzliche Bewirtschaftungskosten. Anders kann es im oberen Preissegment aussehen, wenn ein Pool zur erwarteten Ausstattung der jeweiligen Objektklasse gehört. Doch selbst dort entspricht sein Wertbeitrag nur selten den ursprünglichen Baukosten.
Die Designerküche – Ausstattung statt Gebäudesubstanz:
Eine hochwertige Küche kann das Erscheinungsbild einer Immobilie erheblich prägen. Bewertungsseitig ist ihre Bedeutung jedoch begrenzt. Eine Einbauküche gilt in aller Regel als bewegliche Ausstattung und nicht als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes. Im Kaufvertrag wird sie deshalb häufig gesondert ausgewiesen, was auch für die Grunderwerbsteuer relevant sein kann.
Im Gutachten kann sie allenfalls als besonderes objektspezifisches Merkmal berücksichtigt werden. Gleichzeitig besitzt eine Küche nur eine begrenzte wirtschaftliche Nutzungsdauer. Hinzu kommt das Geschmacksrisiko: Je individueller Farben, Materialien und Gestaltung ausfallen, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass ein Käufer die Ausstattung anders bewertet als der bisherige Eigentümer. Als Faustregel aus der Bewertungspraxis gilt deshalb: Je persönlicher eine Entscheidung ist, desto geringer fällt häufig der Anteil aus, den der Markt davon bezahlt.
Die Photovoltaikanlage – Der Einzelfall entscheidet:
Bei Photovoltaikanlagen greifen pauschale Aussagen zu kurz. Für die Bewertung kommt es unter anderem darauf an, wie die Anlage technisch und vertraglich ausgestaltet ist, wie alt Module und Wechselrichter sind, wie lange eine mögliche Vergütung noch läuft und in welchem Zustand sich das Dach befindet.
Eine Anlage mit einem hohen Eigenverbrauchsanteil kann die laufenden Energiekosten reduzieren und dadurch die Zahlungsbereitschaft eines Käufers beeinflussen. Eine Volleinspeiseanlage ist dagegen eher als eigenständige Ertragsposition zu betrachten. Gleichzeitig kann selbst eine funktionierende Anlage zum Kostenfaktor werden, wenn das darunterliegende Dach in wenigen Jahren erneuert werden muss und die Module dafür zunächst demontiert und anschließend wieder installiert werden müssen.
Wo der Markt tatsächlich zahlt: der energetische Zustand
Deutlich stärker als viele Ausstattungsdetails kann sich der energetische Zustand einer Immobilie bemerkbar machen. Eine im März 2026 veröffentlichte Analyse von immowelt zum Einfluss der Energieeffizienzklasse auf Angebotspreise zeigt beispielsweise, dass Wohnungen der Klasse A+ rund 20 Prozent höher angeboten werden als vergleichbare Objekte der mittleren Klasse D. Bei Häusern beträgt der Unterschied rund 15 Prozent. Häuser der schlechtesten Klasse H liegen der Analyse zufolge dagegen rund 17 Prozent unter dem Niveau der Klasse D.
Auch das Punktemodell der Immobilienwertermittlungsverordnung verdeutlicht die Bedeutung energetischer Maßnahmen. Die Dacherneuerung mit verbesserter Wärmedämmung und die Dämmung der Außenwände sind die beiden einzigen Positionen, für die jeweils bis zu vier Modernisierungspunkte vorgesehen sind. Wer mit begrenztem Budget gezielt in den Werterhalt seiner Immobilie investieren möchte, sollte deshalb zunächst Gebäudehülle und technische Substanz prüfen, bevor hohe Summen in rein optische Veränderungen fließen. „Der Markt bezahlt heute Betriebskostensicherheit. Eine gedämmte Fassade ist unsichtbar und wirkt. Eine Marmorarbeitsplatte ist sichtbar und wirkt nicht“, erklärt André Heid.
Zusätzliche Wohnfläche bietet einen starken Hebel
Besonders deutlich kann sich die Schaffung zusätzlicher, vollwertiger Wohnfläche auf den Immobilienwert auswirken. Ein ausgebauter Dachboden, ein Anbau oder eine Aufstockung erhöhen eine zentrale Bezugsgröße der Bewertung. Zusätzliche Wohnfläche kann sich deshalb im Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren bemerkbar machen.
Entscheidend ist allerdings, dass die zusätzliche Fläche baurechtlich als Wohnfläche anerkannt werden kann. Ein ohne erforderliche Genehmigung ausgebautes Dachgeschoss schafft bewertungsseitig nicht automatisch zusätzliche Wohnfläche. Stattdessen können eine Nutzungsuntersagung und Schwierigkeiten bei einer späteren Finanzierung drohen. Nach André Heids Erfahrung fallen solche Probleme häufig erst auf, wenn eine Immobilie bereits verkauft werden soll.
Die Lage setzt jeder Investition eine Grenze
Selbst eine fachlich sinnvolle Modernisierung lässt sich nicht unbegrenzt in einen höheren Immobilienwert übersetzen. Das Preisniveau des Umfelds setzt eine Grenze, die Eigentümer durch Investitionen in das eigene Gebäude kaum verändern können.
Wer eine Immobilie deutlich über den Standard ihrer Umgebung hinaus aufwertet, riskiert deshalb eine Überinvestition. Für die zusätzliche Qualität muss am jeweiligen Standort auch ein entsprechender Erwerberkreis vorhanden sein. Das spricht nicht gegen hochwertige Maßnahmen, wohl aber dafür, größere Investitionen am realistischen Preisniveau der Lage auszurichten. Eine wichtige Orientierung bieten dabei die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse.
Für Kapitalanleger zählt auch das steuerliche Timing
Bei vermieteten Immobilien spielt neben der Art der Modernisierung auch deren Zeitpunkt eine Rolle. Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer, können sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten. In diesem Fall lassen sich die entsprechenden Aufwendungen nicht unmittelbar als Werbungskosten abziehen, sondern werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben.
Eine andere Wirkung kann ein Gutachten zur tatsächlichen Restnutzungsdauer entfalten. Weist dieses eine kürzere Nutzungsdauer nach als die typisierte, kann sich nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine höhere jährliche Abschreibung ergeben. Dabei muss jedoch zwischen der immobilienwirtschaftlichen Bewertung und der steuerlichen Anerkennung unterschieden werden. Das Modell aus Anlage 2 der ImmoWertV dient der Wertermittlung. Für steuerliche Zwecke gelten die jeweiligen Anforderungen der Finanzverwaltung und Rechtsprechung.
Wicht dabei: Steuerliche Fragen hängen vom Einzelfall ab und sollten deshalb mit einem Steuerberater abgestimmt werden. Ein Sachverständiger kann hierfür die bautechnischen und wertermittlungsbezogenen Grundlagen liefern.
Sechs Fragen vor jeder größeren Investition
Bevor Eigentümer größere Summen in ihre Immobilie investieren, lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf den erwartbaren Effekt:
1. Verlängert die Maßnahme die Restnutzungsdauer oder verbessert sie hauptsächlich die Optik?
2. Erhöht sie die nachhaltig erzielbare Miete oder senkt sie dauerhaft die Betriebskosten?
3. Erweitert sie den potenziellen Erwerberkreis oder schränkt sie ihn ein?
4. Ist die Maßnahme genehmigt und lässt sich die Genehmigung dokumentieren?
5. Passt das Ergebnis zum Preisniveau der Lage oder geht die Investition über das hinaus, was der Markt dort bezahlt?
6. Wurde das steuerliche Timing geprüft, insbesondere während der ersten drei Jahre nach dem Kauf?
Wer diese Fragen beantwortet, bevor Handwerker beauftragt und größere Summen ausgegeben werden, kann Investitionskosten und tatsächlichen Wertzuwachs besser voneinander unterscheiden. Bei umfangreichen Vorhaben kann es deshalb sinnvoll sein, den möglichen Einfluss auf den Immobilienwert bereits vor Beginn der Maßnahme bewerten zu lassen. Nicht jede Ausgabe muss sich finanziell rechnen. Ein Pool, eine hochwertige Küche oder eine Sauna können die persönliche Lebensqualität erheblich steigern. Eigentümer sollten lediglich unterscheiden, ob sie gerade in den Marktwert oder in den eigenen Wohnkomfort investieren. „Es spricht nichts gegen einen Pool. Es spricht nur etwas dagegen, ihn für eine Wertanlage zu halten“, fasst André Heid zusammen.
Über André Heid und die Heid Immobilien GmbH
André Heid ist Gründer und Geschäftsführer der Heid Immobilien GmbH mit Sitz in Walldorf (Rhein-Neckar). Unter der Marke Heid Immobilienbewertung erstellen rund 220 zertifizierte Sachverständige an über 50 Standorten bundesweit jährlich etwa 6.000 Gutachten – für Verkehrswert, Beleihung, Erbschaft und Schenkung, Zugewinnausgleich, Bauschäden und Versicherungsfälle. Zu den Auftraggebern zählen private Eigentümer ebenso wie Steuerberater, Rechtsanwälte, Berufsbetreuer, Gerichte sowie Institutionen und Unternehmen wie die Deutsche Bundesbank, die Deutsche Telekom und Sixt.
André Heid ist Bauingenieur (M.Sc., Bauhaus-Universität Weimar) und persönlich nach DIN EN ISO/IEC 17024 in zwei Fachgebieten zertifiziert: Immobilienbewertung (Verkehrswert, Beleihungswert, Versicherungsschäden) sowie Bausachverständigenwesen (Bauschäden, Baugutachten). Seit über 20 Jahren investiert er selbst in Immobilien. Zur Unternehmensgruppe gehören außerdem Heid Immobilienmakler und Heid Energieberatung.
Quellen und Rechtsgrundlagen
– § 194 BauGB (Verkehrswert): https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__194.html (https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__194.html)
– Anlage 2 ImmoWertV (Modernisierungspunkte, Restnutzungsdauer): https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/anlage_2.html (https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/anlage_2.html)
– § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (anschaffungsnahe Herstellungskosten): https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__6.html (https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__6.html)
– § 7 Abs. 4 EStG (Absetzung für Abnutzung Gebäude): https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html (https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html)
– immowelt-Analyse zum Preiseinfluss der Energieeffizienzklasse, veröffentlicht am 19. März 2026:https://ots.de/TELrP2
Pressekontakt:
Heid Immobilienbewertung GmbH
Verantwortliche: André Heid; Katharina Heid
E-Mail: presse@heid-immobilienbewertung.de
Webseite: www.heid-immobilienbewertung.de
Original-Content von: Heid Immobilienbewertung & Immobiliengutachter sowie Sachverständigen GmbH, übermittelt durch news aktuell