Zum 1. Januar 2027 ändern sich die Regeln für den Energieausweis. Das Dokument wird digital, umfangreicher und häufiger gebraucht als bisher, etwa bei der Verlängerung eines Mietvertrags. Die Angst vor einer Herabstufung ist dagegen unbegründet: Die neue Skala von A bis G gilt nur für Nichtwohngebäude. Was ab Januar gilt, was bleibt und was Eigentümer in den nächsten Wochen klären sollten.
Ein Beispiel aus der Vermietungspraxis: Ein Dreifamilienhaus aus den Sechzigerjahren, eine der Wohnungen ist befristet vermietet, der Vertrag läuft im Februar 2027 aus und soll verlängert werden. Der letzte Energieausweis stammt von 2015 und ist abgelaufen. Bisher wäre das kein Problem gewesen, denn für eine Verlängerung brauchte es keinen Ausweis. Ab Januar schon. Und weil das Haus klein und alt ist, wäre bis Ende 2026 in der Regel nur der aufwendige Bedarfsausweis (https://www.heid-energieberatung.de/ratgeber/energiebedarfsausweis/) zulässig gewesen. Ab Januar ist auch ein Verbrauchsausweis möglich, für den geeignete Verbrauchsdaten aus zwei Jahren erforderlich sind.
Das Beispiel zeigt, was die Reform im Kern ausmacht: An einigen Stellen wird der Ausweis einfacher, an anderen wird er öfter verlangt. Beides steht im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das am 28. Juli 2026 verkündet wurde. Der Teil zu Heizungen gilt seit Ende Juli, die Vorschriften zum Energieausweis treten zum 1. Januar 2027 in Kraft. Deutschland setzt damit die EU-Gebäuderichtlinie um, deren Frist am 29. Mai 2026 abgelaufen war.
Was sich ab 1. Januar ändert
1. Die Form: Der Energieausweis wird digital in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt, eine Papierfassung gibt es zusätzlich nur auf Verlangen des Bauherrn oder des Eigentümers (§ 79 GModG).
2. Der Inhalt: Der Katalog der Pflichtangaben in § 85 GModG wächst auf 31 Positionen. Primärenergie, Endenergie und Treibhausgasemissionen je Quadratmeter standen schon bisher im Ausweis. Neu sind unter anderem der Primär- und der Endenergiewert für das gesamte Gebäude in Megawattstunden pro Jahr, der Anteil der am Standort erzeugten erneuerbaren Energie samt Energieträger und Quelle, die Nutzenergie je Quadratmeter sowie zwei Ja-Nein-Angaben: ob das Wärmeverteilsystem mit niedrigen Temperaturen betrieben werden kann und ob das Gebäude auf externe Signale reagieren kann. Nichtwohngebäude erhalten erstmals eine Effizienzklasse. Der Ausweis wird damit zu einem kleinen Gebäudesteckbrief, den Käufer und Banken lesen werden.
3. Die Anlässe: Künftig muss auch bei der Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags ein Energieausweis ausgestellt werden, wenn kein gültiger vorliegt (§ 80 Absatz 3 GModG). Für Bestandsmieter, deren Vertrag einfach weiterläuft, ändert sich nichts. Bei einer Neuvermietung ist der Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen, nach Vertragsschluss ist er zu übergeben.
4. Der Verbrauchsausweis: Die alte Regel, nach der kleine Wohngebäude mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 einen Bedarfsausweis brauchten, entfällt. Der Verbrauchsausweis ist für alle Gebäude zulässig, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Er beruht künftig auf zwei statt drei Jahren Verbrauchsdaten, das Ende der jüngsten Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen (§ 82 GModG).
5. Die Nichtwohngebäude: Büro-, Handels- und Gewerbegebäude brauchen bei Verkauf oder Vermietung künftig einen bilanzbasierten Ausweis, also den bisherigen Bedarfsausweis, den das Gesetz künftig Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung nennt. Für diese Gebäude gilt ab Januar die neue Skala von A bis G nach Anlage 10a. Die Klasse A erreichen nur Gebäude, die am Standort keine Emissionen aus fossiler Energie verursachen.
6. Die Baudenkmäler: Sie waren bisher bei Verkauf und Vermietung von der Ausweispflicht befreit. Diese Ausnahme fällt weg. Ausgenommen bleiben neben Verteidigungsgebäuden des Bundes nur kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche.
7. Die Anzeigen: Wer mit einem neuen Ausweis inseriert, muss künftig unter anderem das Ausstellungsdatum und den Jahres-Primärenergiebedarf angeben (§ 87 GModG). Wer mit einem älteren Ausweis inseriert, nennt weiterhin die alten Angaben, also Ausweisart, Endenergie, Energieträger und bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse (§ 112 Absatz 3 GModG).
Was bleibt: Skala, Gültigkeit, Bußgeld
Der größte Irrtum zuerst: Wohngebäude behalten ihre Skala von A+ bis H. Die neue Einteilung von A bis G betrifft ausschließlich Nichtwohngebäude. Ein Einfamilienhaus mit Klasse E wird am 1. Januar nicht automatisch herabgestuft.
Bestehende Ausweise bleiben gültig, und zwar wie bisher zehn Jahre ab Ausstellung. Wer heute einen gültigen Ausweis hat, braucht im Januar keinen neuen. Die Bußgelder bleiben ebenfalls: Wer den Ausweis bei Verkauf oder Vermietung nicht vorlegt, nicht übergibt oder die Pflichtangaben in der Anzeige weglässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden kann (§ 108 GModG). Eine allgemeine Sanierungspflicht für Wohngebäude allein aufgrund ihrer Energieeffizienzklasse gibt es nicht. Für bestimmte Nichtwohngebäude gelten dagegen ab 2030 zusätzliche energetische Anforderungen. Bei Wohnhäusern entsteht der Druck auf schlechte Klassen vor allem über Markt und Finanzierung.
„Die Reform verändert den Energieausweis, die Effizienzskala für Wohngebäude bleibt aber bestehen“, sagt André Heid, Geschäftsführer der Heid Energieberatung. „Wer von einer drohenden Herabstufung liest, kann das abhaken. Ernst nehmen sollte man die neuen Anlässe. Vermieter, deren befristete Verträge 2027 verlängert werden, brauchen einen gültigen Ausweis und haben ihn in vielen Fällen seit Jahren nicht mehr.“
Was Eigentümer bis Dezember klären sollten
Zuerst das Datum auf dem eigenen Ausweis. Liegt die Ausstellung mehr als zehn Jahre zurück, ist er ungültig, egal was darin steht. Dann der Blick in den Kalender: Welche Mietverträge laufen 2027 aus oder werden verlängert, welche Verkäufe sind geplant? Bei Verkauf, Neuvermietung oder Vertragsverlängerung muss ein gültiger Ausweis vorliegen. Bei einer Besichtigung ist er spätestens zu diesem Zeitpunkt vorzulegen.
Wer in den kommenden Wochen ohnehin einen Ausweis braucht, bekommt ihn bis zum 31. Dezember nach den bisherigen Regeln, und er gilt zehn Jahre. Wer bis Januar warten kann, sollte die Heizkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre zusammensuchen, denn dann genügt bei vielen älteren Häusern erstmals der günstigere Verbrauchsausweis. Eigentümer von Baudenkmälern planen ab Januar bei Verkauf oder Vermietung einen Ausweis ein, Eigentümer von Nichtwohngebäuden den Vorlauf für die Bilanzierung.
„Der neue Ausweis enthält zusätzliche Energiekennwerte für das gesamte Gebäude, Angaben zur erneuerbaren Energie vor Ort und dazu, ob das Wärmeverteilsystem mit niedrigen Temperaturen betrieben werden kann. Das ist mehr Information als bisher, und zwar auch für den Käufer“, so Heid. „Gerade vor einem Verkauf oder einer Vermietung lohnt es sich deshalb, die energetischen Kennwerte des Gebäudes frühzeitig zu kennen.“
Für das Dreifamilienhaus aus dem Beispiel heißt das: Bei der Vertragsverlängerung im Februar muss ein gültiger Energieausweis vorliegen. Sind geeignete Verbrauchsdaten aus zwei Jahren vorhanden, kann ab Januar auch ein Verbrauchsausweis erstellt werden. Entscheidend ist, dass sich der Vermieter rechtzeitig darum kümmert.
Die Heid Energieberatung (https://www.heid-energieberatung.de/) erstellt bundesweit Energieausweise für Wohn- und Nichtwohngebäude nach den jeweils geltenden Regeln.
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