Ein einzelner Buchstabe im Energieausweis kann beim Hausverkauf Zehntausende Euro ausmachen. Am teuersten ist die schlechteste Klasse H. Schon zwischen H und G ist der Preisunterschied laut Marktdaten größer als zwischen mehreren Klassen in der Mitte der Skala. Ab Januar 2027 gelten zudem neue Regeln für den Energieausweis. André Heid, Geschäftsführer der Heid Energieberatung, erklärt, woran die Klasse hängt, was sich ändert und welche Maßnahmen sie verbessern können.
Ein Beispiel aus dem Kasseler Stadtteil Harleshausen: ein freistehendes Einfamilienhaus von 1965, 140 Quadratmeter, gepflegter Garten, die Ölheizung von 1994. Das Haus soll verkauft werden. Lage und Grundriss stimmen, die Unterlagen liegen bereit. Dann kommt der Bedarfsausweis, und darin steht ein H. Die schlechteste Klasse, die es für Wohngebäude gibt. Ab jetzt steht dieser Buchstabe in der Immobilienanzeige, und jeder Kaufinteressent sieht ihn, bevor er das Haus überhaupt betreten hat.
Wie viel kostet eine schlechte Energieklasse beim Hausverkauf?
Wie stark die Energieklasse mit den Angebotspreisen zusammenhängt, hat das Portal immowelt im März 2026 ausgewertet. Grundlage waren Kaufangebote aus dem Jahr 2025. Mit einem statistischen Modell wurde der Einfluss der Energieklasse von anderen preisbestimmenden Merkmalen wie Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung getrennt. Das Ergebnis (https://www.immowelt.de/ueberuns/presse/pressemitteilungenkontakt/immoweltde/2026/gute-energiebilanz-zahlt-sich-aus-bis-zu-20-prozent-preisaufschlag-fuer-effiziente-immobilien/): Häuser der Klasse H werden im Schnitt rund 17 Prozent günstiger angeboten als vergleichbare Häuser der mittleren Klasse D. Bei Klasse G sind es rund 10 Prozent, bei F rund 7 und bei E rund 4 Prozent.
Aufschlussreich ist der Blick auf die Abstände. Zwischen H und G liegen 7 Prozentpunkte, zwischen E und D nur noch 4, zwischen D und C gerade einmal einer. „In der Mitte der Skala bewegt ein Buchstabe wenig, ganz unten bewegt er viel“, sagt André Heid, Geschäftsführer der Heid Energieberatung. „Wer ein Haus der Klasse H besitzt, gewinnt mit dem Schritt auf G mehr als ein Eigentümer, der von D auf B kommt.“
Für das Haus aus Harleshausen lässt sich das durchrechnen. Angenommen, ein vergleichbares Haus der Klasse D würde 400.000 Euro erzielen, das liegt nah am Durchschnittspreis von rund 405.000 Euro, den der Gutachterausschuss der Stadt Kassel für freistehende Einfamilienhäuser im Jahr 2025 ermittelt hat. Mit den immowelt-Abschlägen gerechnet stünde das Haus in Klasse H bei rund 332.000 Euro, in Klasse G bei 360.000 Euro und in Klasse E bei 384.000 Euro. Zwischen einem entsprechend modellierten Haus der Klasse H und einem der Klasse E lägen damit rechnerisch rund 52.000 Euro. Zwischen D und C wären es dagegen rund 4.000 Euro.
Die Zahlen sind bundesweite Durchschnittswerte aus Angebotspreisen, keine garantierten Kaufpreise. Sie zeigen auch nicht, dass eine Sanierung automatisch einen Wertzuwachs in genau dieser Höhe auslöst. Sie machen aber sichtbar, welchen Preisunterschied die Energieklasse am Markt statistisch ausmachen kann. Der Gutachterausschuss hat für 2025 rund 40 Prozent mehr Verkäufe freistehender Einfamilienhäuser ausgewertet als im Jahr davor, 149 statt 107, so viele wie in keinem der vier Jahre zuvor.
Woran hängt die Energieklasse im Energieausweis?
Die Klasse eines Wohngebäudes richtet sich nach dem Endenergiebedarf oder -verbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Daran hat auch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz nichts geändert: Für Wohngebäude gilt weiter die Skala von A+ bis H. Klasse H beginnt oberhalb von 250 Kilowattstunden, G reicht von über 200 bis 250, F von über 160 bis 200, E von über 130 bis 160.
Beim Bedarfsausweis wie im Beispiel wird rechnerisch ermittelt, wie viel Endenergie die Gebäudetechnik für Heizung und Warmwasser benötigt. Dabei spielen sowohl die energetische Qualität der Gebäudehülle als auch die Anlagentechnik eine Rolle. Eine Wärmepumpe erzeugt aus einer Kilowattstunde Strom ein Mehrfaches an Wärme. Der berechnete Endenergiewert kann dadurch deutlich sinken, auch wenn das Haus genauso viel Wärme verliert wie vorher. Je nach Ausgangszustand kann ein Heizungswechsel die berechnete Energieklasse deshalb auch um mehrere Stufen verbessern. Damit eine Wärmepumpe im Altbau auch wirtschaftlich arbeitet, muss sie allerdings zum Gebäude passen, etwa bei den nötigen Vorlauftemperaturen.
Was ändert sich 2027 beim Energieausweis?
Am Ausweis selbst ändert sich einiges. Ab dem 1. Januar 2027 werden neue Energieausweise nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz digital und maschinenlesbar ausgestellt, Papier gibt es nur noch auf Wunsch des Bauherrn oder Eigentümers. Neue Ausweise enthalten außerdem zusätzliche Kennwerte, darunter absolute Angaben zur Primär- und Endenergie in Megawattstunden pro Jahr.
Außerdem entfällt für ältere Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen die bisherige besondere Pflicht, bei Verkauf oder Vermietung einen Bedarfsausweis erstellen zu lassen, wenn der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und keine Ausnahme greift. Eigentümer können dann zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Bestehende Ausweise bleiben bis zum Ende ihrer zehnjährigen Laufzeit gültig.
„Wer ab 2027 die Wahl hat, sollte sie bewusst treffen“, sagt André Heid. „Ein Verbrauchsausweis bildet ab, wie die bisherigen Bewohner geheizt haben. Hat dort jahrelang eine Person in zwei Räumen gewohnt, sieht die Zahl besser aus als das Haus ist, und das wissen auch Käufer. Der Bedarfsausweis rechnet mit dem Gebäude selbst und zeigt zugleich, was eine Maßnahme an der Klasse ändert.“
Welche Maßnahme bringt die meisten Klassen?
Eine allgemeine Antwort gibt es nicht, weil jedes Haus anders gebaut und anders beheizt ist. Bei einem Haus aus den Sechzigerjahren stehen typischerweise vier Stellschrauben im Raum: die oberste Geschossdecke oder das Dach, die Fenster, die Außenwand und die Heizung. Aufwand und Kosten liegen dabei weit auseinander. Welche Kombination aus einem H ein E macht, zeigt eine Bedarfsberechnung, die jede Maßnahme einzeln und in Kombination durchspielt.
Genau das leistet ein individueller Sanierungsfahrplan. Er zeigt Schritt für Schritt, wie sich Endenergie und Klasse mit jeder Maßnahme entwickeln, was sie kostet und welche Förderung infrage kommt. Der Fahrplan selbst wird vom Bund gefördert und kann bei späteren förderfähigen Maßnahmen zusätzliche Fördervorteile bringen, wenn die jeweils geltenden Voraussetzungen erfüllt sind. Seit Juli 2026 gelten für den iSFP-Bonus strengere Bedingungen. Für den Verkauf hat der Fahrplan einen weiteren Vorteil: Käufer sehen schwarz auf weiß, was das Haus braucht und was es kostet. Das kann helfen, pauschale Sicherheitsabschläge in Preisverhandlungen besser einzuordnen.
Hinzu kommt ein Punkt, den Käufer mitrechnen sollten. Beim Eigentümerwechsel können nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz Nachrüstpflichten greifen, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs. Wer das als Verkäufer vorher klärt, nimmt dem Gespräch über den Preis ein Argument.
Was Eigentümer in Kassel vor einem Verkauf tun können
Der erste Schritt ist der Blick in den vorhandenen Energieausweis. Steht dort ein F, G oder H, lohnt die Frage, welcher Schritt die Klasse mit dem geringsten Aufwand verbessert. Je nach Gebäude kann eine gezielte Einzelmaßnahme ausreichen, um den berechneten Kennwert über die nächste Klassengrenze zu bringen.
Der zweite Schritt ist eine saubere Rechnung. Nicht jede Maßnahme vor dem Verkauf rechnet sich, und nicht jeder Käufer will ein fertig saniertes Haus. Manche suchen gezielt ein günstigeres Objekt, das sie selbst modernisieren. „Entscheidend ist, ob sich ein bestimmter Schritt vor dem Verkauf bezahlt macht“, sagt André Heid. „Das lässt sich ausrechnen, bevor irgendwer einen Handwerker anruft.“
Die Heid Energieberatung erstellt dafür Bedarfsausweise und Sanierungsfahrpläne (https://www.heid-energieberatung.de/ratgeber/individueller-sanierungsfahrplan/), rechnet die Wirkung einzelner Maßnahmen auf Endenergie und Effizienzklasse durch und begleitet die Förderanträge. Die Umsetzung übernehmen Fachbetriebe nach Wahl der Eigentümer.
Für das Haus aus Harleshausen heißt das: Der Buchstabe im Ausweis ist keine feste Größe. Er ist das Ergebnis einer Rechnung, und diese Rechnung lässt sich ändern. Die Frage ist nur, mit welchem Schritt es sich am meisten lohnt.
Sie möchten wissen, welche Energieklasse Ihr Haus erreichen kann und welcher Schritt sich vor einem Verkauf wirklich rechnet? Dann wenden Sie sich an André Heid von der Heid Energieberatung Kassel (https://www.heid-energieberatung.de/Kassel/) und lassen Sie sich unverbindlich beraten.
Über Heid Energieberatung in Kassel
Die Heid Energieberatung berät Eigentümer von Wohn- und Nichtwohngebäuden bundesweit, auch in Kassel und Nordhessen, zu energetischer Sanierung, Heizungstausch und Fördermitteln. Zum Leistungsspektrum gehören individuelle Sanierungsfahrpläne, Energieausweise, die Begleitung von Förderanträgen sowie die energetische Fachplanung und Baubegleitung.
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